鉄板に異変が！？ 4
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 家族で住みまーす
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こんばんは。岡山大家です。
競馬ファン
なら誰もが注目する 凱旋門賞
つい先ほど、日本代表 オルフェーブル が闘いました。
勝ったと思ったんですけどねー
そんな傷心の中、今日も昨日の続きで。
今保あたりは何かと不便で
不動産屋が部屋探しの人を誘導する
からこそ賃貸市場が成り立っている
まで言ったら言い過ぎでしょうか
...
まぁそれは置いておいて
実は、もう少し西にいくと、結構評判が良いエリアがあるんです。
それは、こちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
陵南（りょうなん）学区
ここは数年前から徐々に増えてきた印象です。
周辺には ハローズ や ディオ といったスーパーもできましたし、
JR庭瀬駅もそれほど遠くないです。
旧２号線は混みますけど、
JRより北側のエリアは割と住みやすいんじゃないでしょうか。
知人の学校の先生に聞いた話では
学校内もとても安定していて評判が良いそうですし。
...
ですが、人気はそこそこあるけれども
実は、それほどファミリー向け賃貸物件が動く感じではないんです。
なぜ
わたしが思うに
・一戸建てを建てる方が比較的多い
・まだまだ田んぼも多い割に、分譲地は少ないので競争心理がある
・JRや中国学園が近く、単身向けの供給の方が多い。
・対して、ファミリー向け物件の新規供給は少ない。
ファミリー向けはせいぜい２LDKなので、学区重視でない供給のされ方。
・そもそも既存のファミリー物件もそれほど多くない。
といった感じでしょうか。
...
新しめの３LDKの賃貸物件でしたら
P２台で家賃８万後半は取りたいですけど、
そこまで出すなら建てる選択にもなるんでしょう。
...
このエリアは、
学区重視者向けの本格的３LDK ⇒ 家賃面で持ち家とぶつかる
若いカップル向けの２LDK ⇒ 道路が混むので嫌われやすい。駅に近いとOK。
単身向けの１K ⇒ 学生の減少。世間のニーズそのものの低下。
今のところ、こういったタイプは難しいかなと思いますね
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 家族で住みまーす
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こんばんは。岡山大家です。
競馬ファン
なら誰もが注目する 凱旋門賞つい先ほど、日本代表 オルフェーブル が闘いました。
勝ったと思ったんですけどねー
そんな傷心の中、今日も昨日の続きで。
今保あたりは何かと不便で
不動産屋が部屋探しの人を誘導する
からこそ賃貸市場が成り立っている
まで言ったら言い過ぎでしょうか
...
まぁそれは置いておいて
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それは、こちら
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陵南（りょうなん）学区
ここは数年前から徐々に増えてきた印象です。
周辺には ハローズ や ディオ といったスーパーもできましたし、
JR庭瀬駅もそれほど遠くないです。
旧２号線は混みますけど、
JRより北側のエリアは割と住みやすいんじゃないでしょうか。
知人の学校の先生に聞いた話では
学校内もとても安定していて評判が良いそうですし。
...
ですが、人気はそこそこあるけれども
実は、それほどファミリー向け賃貸物件が動く感じではないんです。
なぜ
わたしが思うに
・一戸建てを建てる方が比較的多い
・まだまだ田んぼも多い割に、分譲地は少ないので競争心理がある
・JRや中国学園が近く、単身向けの供給の方が多い。
・対して、ファミリー向け物件の新規供給は少ない。
ファミリー向けはせいぜい２LDKなので、学区重視でない供給のされ方。
・そもそも既存のファミリー物件もそれほど多くない。
といった感じでしょうか。
...
新しめの３LDKの賃貸物件でしたら
P２台で家賃８万後半は取りたいですけど、
そこまで出すなら建てる選択にもなるんでしょう。
...
このエリアは、
学区重視者向けの本格的３LDK ⇒ 家賃面で持ち家とぶつかる
若いカップル向けの２LDK ⇒ 道路が混むので嫌われやすい。駅に近いとOK。
単身向けの１K ⇒ 学生の減少。世間のニーズそのものの低下。
今のところ、こういったタイプは難しいかなと思いますね
つづく
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